中青报·中青网记者 贾子凡
前不久，北京市丰台区开阳里三区19号楼“原拆原建”改造完成，这栋约50岁“高龄”的老住宅楼旧貌换新颜，38户居民原地回迁，住进独立成套的新居。
从一栋老楼的焕新出发，北京的城市更新实践正在更广阔的图景中铺开。
2025年7月，中央城市工作会议举行，这是时隔10年再次召开的最高规格城市工作会议。会议强调，以推进城市更新为重要抓手，走出一条中国特色城市现代化新路子。从中央部署到地方实践，北京这座超大城市正在展开从增量扩张到以存量提质增效为主的深刻转型，多个城区的探索为观察这场转型提供了生动的基层样本。
制度“松土”：“一件事”集成办理
城市更新的第一个难题，往往不在施工，而在审批。产权归属不清、历史手续缺失、多部门协调困难，任何一个环节都可能让项目搁浅。
丰台区右安门街道开阳里三区19号楼便是一个典型案例。该楼始建于20世纪70年代，是一处简易的三层住宅楼，住户共用公共厨卫。随着时间推移，建筑老旧、配套缺失、安全隐患突出等问题逐渐显现，居民改造诉求强烈。然而，由于建成年代久远、产权归属复杂，改造项目在推进中一度面临产权梳理、手续审批等多重堵点。
今年年初发布的《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》明确提出，强化建筑指标统筹，优化历史遗留问题解决、土地续期和房屋租期政策，优化审批管理服务。丰台区主动承接相关政策落地，在制度层面率先破局。
丰台区副区长李国龙介绍，丰台区搭建了“1+6+X”组织体系：1个区级城市更新先锋工作营专班统筹全局，6个专项工作组分头推进规划政策、产业焕新、功能塑新等，各街镇和功能区管委会组建城市更新工作专班对接落地。通过“纵向贯通、横向协同”，各方在同一框架下凝聚合力。
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首开集团房修一公司总经理王荦文说，正因如此，开阳里三区19号楼项目得以厘清房屋现状、有序处理相关历史遗留问题，打通了审批、产权办理等关键环节。
不仅在关键项目上发力，丰台区更着力构建覆盖全周期的服务链条。该区创新更新方案与规综方案“同编共审”，推动城市更新范围内无手续建筑认定处理从“个案突破”走向“依规治理”，为更多项目铺平制度通道。与此同时，丰台区在全市率先开通城市更新服务专窗，迄今已为48家企业现场答疑解惑80余次。
2025年北京市城市更新创新评价中，丰台区位列第三；8个项目和机制入选市级工具箱1.0跑流程案例指引。制度机制创新的意义，最终在每一个顺利落地的城市更新项目中得到检验。
空间再生：科技落地，民生“加温”
“太快了，从看到第一个房子模块运进来，到整栋楼主体结构完成吊装，仅用了6天。生活品质大幅提升，门牌号、老街坊却又一点都没变。”站在焕然一新的开阳里三区19号楼前，一名居民感慨道。
这份“快”的背后，是CMC钢砼组合模块化建造技术的支撑。每个房间在工厂预先做好，再运到现场像搭积木一样完成拼装，整体预制率高达90%。王荦文指出，相较传统现浇混凝土建筑，这一技术可节约工期50%，减少建筑垃圾70%。更重要的是，它十分适宜老旧小区施工空间狭小、老年居民集中的特殊条件，最大限度降低了施工对居民生活的干扰。
建造效果超出了许多居民的预期。原拆原建后，每户建筑面积增加近30%，38户全部实现了独立厨卫、南北通透、水电燃气等配套设施全面焕新的居住升级。新楼同步加装电梯和无障碍坡道，解决了老年居民上下楼难题。
变的是居住条件，不变的是邻里关系和社区文化记忆。王荦文介绍，项目团队除了保留原有邻里圈层，还特意用拆除时的废弃红砖砌筑了一面景观墙，将旧有铁艺门重塑保留，让居民能触摸到旧时光的印记。
这份用心，折射出城市更新中“民本”二字的分量。王荦文说，项目把矛盾调解、居民意见征求贯穿改造全周期，“最大限度凝聚居民共识”。
科技和民生的温度，同样体现在丰台区的产业空间更新升级中。
曾经的亚洲最大鞋类批发市场——大康国际鞋城，改造前业态低端、消防隐患突出、采光通风差。如今，这里已变身京印国际中心，一座高端商务综合体，吸引国家电网、美团等80余家企业入驻，办公出租率达90%，实现从低效商圈到智慧产业载体的转身。
“智能建造技术贯穿了项目设计、施工、运维的全生命周期。”丰台区住房和城乡建设委员会党组书记、主任许可介绍，该项目应用三维数字化建模等技术，并搭建数字孪生、智能感知、AI能源调控三大系统，实现暖通空调节能率35.38%、照明系统综合节能40%以上、年减碳约500吨。此外，“轻改造、重赋能、按效付费”的轻量化升级路径，无需大规模置换原有设备，通过加装智能传感器、部署AI优化引擎即可完成智慧升级，单项目改造周期仅2至4个月，大幅压缩改造成本、降低落地门槛。
文脉赓续：让历史与未来在同一屋檐下对话
城市更新除了解决“空间怎么用”，更要回答烟火气如何保留、文化如何延续、新业态如何融入、如何“着力建设富有活力的创新城市”。
“城市更新是历史与未来的对话，我们既要守护百年工业文脉，更要激活老厂区的创新生命力。”中车北京二七机车有限公司党委书记、执行董事曹岩，讲述了中车二七智能制造产业园以工业遗存活化赋能产业升级的“腾笼换鸟”实践。
中车北京二七机车有限公司的前身是始建于1897年的卢保铁路卢沟桥机厂，曾诞生新中国第一台内燃机车。2018年以来，通过城市更新与疏解提质部署，园区全方位启动升级改造，锚定轨道交通和空天信息两大战略性新兴产业。那些挑高17米、跨度18米以上的老厂房，被改造为适配中试研发的创新载体；纵横交错的旧铁轨，被保留为低空技术与智能装备的天然试验场。曹岩介绍，目前园区一期改造稳步推进，多家优质科创企业已入驻签约。
从厂房走向街巷，二七厂所在的千年古镇长辛店，也在寻找焕新之路。
“我们坚持保护优先、微更新活化，让老街留住烟火气、焕发新生机。”丰台文旅集团副总经理王月虎说，团队坚持“去腐、正骨、留魂”的更新原则，不大拆大建、不破坏肌理，通过建筑修缮、景观提质、业态迭代，激活老城资源。
王月虎介绍，资深大师负责历史建筑保护修缮的“手艺活”，如建筑形制、修缮手法、材料选用等；平均年龄30多岁的年轻规划师则负责决定“老空间怎么新用”。“老师傅会提供想法，年轻人要结合自己实际使用的角度来落地。比如一些loft产品，在老的历史建筑里该怎么用，层高适不适合办公？院子里的民宿需不需要加咖啡空间等共享空间？”王月虎说，年轻人更清楚同龄人需要什么样的工作环境、消费场景和社交空间。
王月虎特别提到，团队做了80万字的口述史采集，把居民记忆中的老故事融入更新方案。这些口述史材料到了年轻规划师手中，变成了空间里的叙事线索：一处墙面的展陈、一个院落的名字、一段街角的景观——历史不再是展板上的文字，而是可体验的场景。
今年4月，北京长辛店微短剧基地正式揭牌。王月虎说，长辛店的老胡同、国营副食店、工业遗存等天然场景资源，让微短剧“无需搭景即可开拍”。“我们将提供灵活空间、优惠条件和全链条服务，从剧本孵化到出海传播，一路陪伴。”
目前，老镇一期启动区已完成基础提质升级，2025年“五一”正式运营至今，累计接待各类游客450万人次，共举办2000余场各类活动。老镇二期升级工程已全面启动，以“戏、食、潮、宿”四大业态布局，持续打通“文旅体验+数字产业+文脉传承”发展闭环，释放全域焕新动能。
炒股杠杆“城市更新是一场久久为功的长跑。”李国龙说。未来，丰台区将锚定北京城市更新示范区建设目标，以全域场景化建设为抓手股票配资平台可信吗，打造宜居宜业、文脉悠长、智慧低碳的城市更新标杆。
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